Esta publicación también está disponible en:
Construir una casa nueva en Puerto Vallarta —o en cualquier país extranjero— no es para cardíacos. Pero si quieres una casa a medida construida según tus especificaciones, puede que sea el camino a seguir.
Hablamos con dos arquitectos emergentes —Karen Lizzette Torrejón González y Carlo Alessandro García Mejía, que trabajan con güeystudio— sobre el proceso de construcción en Puerto Vallarta.
El primer paso es encontrar el terreno. Evita los terrenos ejidales; lo ideal es un terreno que tenga una escritura que se pueda transferir. El terreno ejidal es tierra comunal destinada originalmente a la agricultura. El propietario de un terreno ejidal tiene derechos de posesión sobre la tierra comunal, pero no tiene escritura y, si quiere venderla, necesita la aprobación de la asamblea del comisariado. E incluso si obtuviera ese permiso, es ilegal vender a un extranjero. Existe un proceso complicado para privatizar la tierra, pero… simplemente evita los terrenos ejidales.
Mientras buscas una propiedad, busca asesoramiento y orientación de un agente inmobiliario o un arquitecto para que te ayuden a determinar qué terreno se adapta mejor a tus necesidades.
“No hay una forma mejor que otra de encontrar terreno”, explicó González. “Haz que tu búsqueda sea lo más amplia posible, no te limites solo a las propiedades que tu agente inmobiliario pueda encontrar; mira también anuncios en redes sociales o simplemente camina por las calles del barrio que te interese. Algunas de las mejores ofertas pueden encontrarse como ventas privadas con solo un cartel en la propiedad”.
Probablemente también querrás contratar a un gestor de proyectos —construir una casa en Puerto Vallarta puede llevar hasta un año— y querrás a alguien que te ayude a agilizar el proceso y a tratar con los contratistas locales.
El gestor de proyectos también trabajaría con el contratista principal, explicó González, dividiendo el proyecto en tres fases diferentes:
1. Obra negra: fase del proyecto en la que se realizan las acciones de delimitación del área de construcción, excavación, nivelación y cimentación del edificio. Esta fase termina con la mayoría de los muros principales construidos, techos y suelos.
2. Obra gris: aquí te centras en la instalación de tuberías internas, el cableado y todas las conexiones de servicios públicos. En este punto, el edificio está listo para los acabados.
3. Obra blanca: esta fase incluye los acabados en paredes y suelos, carpintería integrada, trabajos de aluminio y vidrio.
“Los contratistas suelen dejar los electrodomésticos y el mobiliario normal para que el cliente los compre, de modo que puedan elegirlos según sus gustos o presupuesto”, añadió. “Recomendamos que el gestor de proyectos también trabaje con el contratista para entregarte periódicamente informes escritos y fotográficos de los avances de la obra”.
Antes de que todo esto empiece, necesitas los permisos, y el gestor de proyectos se encarga de ese proceso o, en otros casos, el propietario.
Pero, advirtió Mejía, al contratar a un contratista asegúrate de especificar si los trabajadores están empleados por el contratista o por ti. Si los trabajadores están empleados por ti, eres responsable de asegurarte de pagar los impuestos gubernamentales relacionados y los beneficios de los empleados.
“Esto sucede debido a la burocracia”, dijo. “A veces se hace para ganar tiempo. Normalmente el propietario se encarga de eso mientras el contratista organiza otros procesos para la construcción. Pero esto puede establecerse fácilmente en un contrato dependiendo de lo que prefieras”.
Una vez que empiezas a construir, el tiempo de finalización varía según el tamaño del proyecto, la ubicación y la disponibilidad de los trabajadores.
“Puede variar dependiendo del tamaño de la casa y de las condiciones del terreno”, dijo González. “Si el terreno es plano y es una casa de aproximadamente 100 m2 puede tardar solo tres meses; en otro escenario, si la casa tiene cuatro pisos de altura o más, y el terreno está inclinado, puede tardar hasta un año”.
Y asegúrate de que tu equipo de construcción conozca la normativa local de edificación.
“Puerto Vallarta tiene regulaciones específicas dependiendo de la zona donde construyas”, explicó Mejía. “Por lo tanto, los reglamentos y requisitos de construcción pueden ser diferentes en una parte de la ciudad frente a otra. Querrás que tu arquitecto haga un plan parcial de urbanización. Esto ayuda a determinar qué puedes construir en el terreno que te interesa, es decir, cuántos pisos, metros cuadrados, área de estacionamiento, altura de techos, etc. También es posible que tengas que hacer un estudio de impacto ambiental (en caso de que estés construyendo cerca de un río o del océano)”.
El coste de la construcción depende de muchísimos factores, pero Mejía sugirió usar lo siguiente como guía, empezando con un terreno virgen:
- Compra de la propiedad: mínimo de 10.000,00 MXN por metro cuadrado, y de ahí hacia arriba.
- Levantamiento topográfico: aproximadamente para una propiedad de entre 100 y 200 m2, 10.000,00 MXN.
- Estudio de suelo: entre 15.000,00 MXN y 80.000,00 MXN dependiendo de las implicaciones del terreno.
- Estudio de impacto ambiental (en caso de estar cerca de ríos y el océano): no tengo la cifra exacta, requiere más investigación.
- Proyecto arquitectónico: puede oscilar entre el 2 % y el 5 % del coste de construcción, pero esto varía según los diferentes estudios.
- Análisis estructural: de 18.000,00 MXN a 20.000,00 MXN.
- Presupuesto de obra: esto suele ir de la mano con el precio de construcción, pero puede empezar desde los 14.000,00 MXN.
- Permisos de construcción: esto cambia constantemente, por lo que es mejor preguntar en el ayuntamiento una vez que estés en este proceso.
- Construcción del edificio: mínimo 16.000,00 MXN por m2, con acabados sencillos.
Construir una casa puede ser muy divertido, pero también puede ser un evento muy estresante, especialmente si no estás allí para vigilar el progreso.
Esta publicación también está disponible en:
